为什么华夏幸福与张江高科都在走产业投资这一条路？——产城研究之战略观察系列第18期
一、产融结合大势所趋，华夏幸福、张江高科纷纷发力
2015年12月23日，华夏幸福以股权转让及增资方式取得苏州火炬创新创业孵化管理有限公司51%的股权，交易价款为4.335亿，用于加速打造世界级O2O创业服务平台。
2016年11月14日，华夏幸福与知和资本发起设立河北新型显示产业发展基金，基金规模100亿元人民币，公司出资29.99亿元。
2017年11月11日，华夏幸福成立中国产业新城基金（京津冀一期），出资后基金规模为75.1亿元人民币。基金主要投资范围为固安新兴产业示范区4.96平方公里的区域，主要投资方向为产业新城建设开发业务和目标企业股权投资业务。
华夏幸福一直以“产业优先”作为核心策略，而产业的发展必须依托于金融支持，华夏幸福通过“产业+基金+孵化器”的产融结合手段，为自身园区内企业的发展提供助力；同时，提前布局有较大成长空间的战略新兴产业，不但能为全国战略扩张进程中的招商引资提供积极助推力，也能共享企业成长所带来的投资回报。
图：华夏幸福产业孵化
2014年，葛培健在张江高科ROE长期低于6%的局面下，时任张江高科总经理，提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造科技地产商、产业投资商和创新服务商的“新三商”战略。通过打造投贷孵一体化平台，为企业全生命周期发展助力。
图：张江高科投贷孵一体化
2016年，张江高科投资收益达到7.97亿元，已经超过地产营业利润，显示出产业投资为公司创造了可观的账面回报，而潜在的产业链收益则更为突出。
图：张江高科投资收益变化（亿元）
至2017年上半年，张江高科已累计投资40亿元，投资项目100个，已上市27家，预披露2家，拟上市13家。另外，通过FOF模式参与了14只基金的投资，基金投资规模累计17.30亿元。从投资标的来看，包括蚂蚁金服、七牛信息、天天果园、喜马拉雅等独角兽企业。投资项目以集成电路、信息技术、生物医药及器械以及金融等三个重点方向为主，分别占总投资额的26%、23%和16%。从长远来看，受益于我国经济转型、消费升级，对产业的持续投入为张江高科奠定了良好发展基础。
二、产业风口，产城运营商优势得天独厚
与政府背景的产业基金、专业PE/VC机构相比，产城运营商具备优质的产业内企业入口，依托大量企业在园区的入驻,积累了第一手行业与企业数据，与企业零距离接触，并通过产业集群效应，大幅提高企业孵化培育效率与成功率。
大量企业入驻园区，所谓近水楼台先得月，天然使得产城运营商积累了入园企业第一手的信息、数据等，大幅降低了前期尽职调查的难度，提升了可信度。
同时，产城运营商在与园区企业的多年合作中，对产业领域的成长机理、发展特性、分化组织等已熟稔于心，不仅能够快速对区域市场做出反应，对特定区域适合做哪些产业，或者产业中的哪些环节存在增值潜力做出判断，产城运营商能够更好的服务于入园企业，助力其发展，使得产业园区项目呈现更为良性发展的状态。
企业入驻园区，产城运营商通过参与股权的方式进行权益性投资，双方成为利益共同体，后期产业孵化运营、产业投融资能带来源源不断的经济利益。
另一方面，伴随经济的脱虚入实，地方政府有较大动力来发展实体产业，对于能帮助导入实体企业的产城运营商持欢迎态度。因而，产城运营商以股权投资方式，与实体产业达成利益共同体，在投资扩张更易获得政府亲睐，从而达成政府、产业、运营商的三方共赢。
明确了未来主导产业发展方向的基础上，产城运营商联动龙头企业达到1+1＞2的聚合效应，与产业链内有分工合作关系的不同规模等级的企业形成相对牢固的合作关系，提高规模经济效益，增强产城运营商在细分产业内的竞争优势，与产业共同成长。
图：华夏幸福产业集群
三、产城运营突围：产业引领、资本助推
现阶段，在各路资本竞相角逐的情况下，产城领域的竞争也日益加剧，对产城运营商而言，在住宅市场调控的背景下，单纯依靠办公场地、厂房的租金以及微薄的运营服务收入，难以覆盖高昂的融资成本，同时也因运营周期过长，收益的不确定性也相对较大。
我们认为，产城运营商通过准确研判区域经济转型趋势，以产业为核心，提升产业研究、产业发展能力，依托核心产业来带动区域价值提升，最大限度地利用产业资源，才能紧抓机遇，把握国家经济发展的红利，全方位带动区域、产业和自身的持续发展。
当下，典型的产城运营区商都在向“投资商”的角色转型，在前期对入园企业的租金入股、股权投资等阶段性的投资行为，并通过IPO、并购、或重组等的方式退出。对企业而言，获得了宝贵的资金支持，而对产城运营商而言，也实现了自身的未来价值提升。
我们认为，对众多产城运营商而言，亟待改变发展思路，一手抓产业、一手抓金融，向产业投资领域加快转型，从而分享产业发展与物业回报所带来的长期资本价值增值，这也正是张江高科与华夏幸福一定要走产业投资这条道路的应有之义。
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